Obras e Reformas em Condomínios Residenciais – Norma ABNT 16.280

Sei que meu intuito neste blog não é falar sobre regras de condomínio, mas como o assunto trata de reformas, obras e manutenções e tem gerado muitas dúvidas resolvi falar um pouco sobre o assunto.

Ainda mais porque a maior parte dos meus clientes estão hoje em edificações condominiais e é preciso deixar sempre claro quais são as áreas de atuação de um profissional de Design de Interiores e quando é necessário um respaldo técnico de um Arquiteto ou Engenheiro.

Com o objetivo de cuidar da segurança e durabilidade das edificações e acabar de uma vez por todas com a cultura brasileira de que “Contratar um bom pedreiro não acarreta em maiores problemas para a estrutura dos edifícios, afinal, eles sabem o que estão fazendo! ” foi criada pela ABNT em 18 de Abril de 2014 a NBT 16.280, que normatiza as Reformas em edificações, Sistema de gestão de reformas e Requisitos em condomínios comerciais ou habitacionais.

Com a norma, qualquer reforma ou obra executada no condomínio, seja dentro da unidade ou nas áreas comuns deverão ser previamente informadas e aprovadas pelo síndico e ou comissão de obras do condomínio. O morador / proprietário da unidade a ser reformada deverá apresentar, a princípio:

• Um plano de reforma, contendo informações como:
• Escopo da obra – com as alterações desejadas;
• Cronograma da obra – com duração, período de ruídos;
• Empresas e funcionários de cada empresa que prestará serviço na obra (de preferência com os períodos que cada funcionário e cada empresa estará acessando o condomínio);
• Uma ART assinada por um engenheiro (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT assinada por um arquiteto (Registro de Responsabilidade Técnica).

Esses profissionais devem obrigatoriamente acompanhar a obra desde o início da sua execução até a total finalização e entrega da obra.

A norma vale para todas as edificações do pais e fica a cargo do sindico receber, guardar essa documentação e fiscalizar se está sendo executado na obra apenas o que foi colocado no projeto aprovado.

Pelas leis de nosso pais o síndico já deveria ser avisado quanto a qualquer reforma que ocorra no condomínio, mas na pratica os condôminos partem do princípio de que podem fazer o que bem quiserem em suas unidades, sem pensar que podem causar prejuízos a estrutura do edifício.

Ao sindico cabe fiscalizar a obra do início ao fim, se possível fazendo registros fotográficos e impedindo a continuidade da obra se verificar alguma irregularidade. Porém, cabe ressaltar que o sindico pode não saber julgar se aquela intervenção é ou não prejudicial a estrutura do edifício. Essa é uma responsabilidade do profissional que está assinando a ART ou RRT e caso algum problema sério aconteça esse profissional será responsabilizado judicialmente e pelo seu órgão de classe.

O profissional contratado para assinar a ART ou RRT, sendo ou não responsável pela execução da obra deve sempre fazer um laudo de acompanhamento da mesma, resguardando ele e o próprio sindico de possíveis problemas judiciais e garantindo que está sendo executado exatamente o que foi apresentado na documentação da obra.

Para que o sindico e o próprio edifício seja resguardado de problemas futuros é importante que o sindico exija uma cópia do projeto detalhado da obra e dentro de seus limites de conhecimento faça as fiscalizações na obra.

No entanto, para que sindico e edifício sejam melhor resguardados o ideal é que o condomínio contrate um engenheiro ou arquiteto que faça a análise do projeto e fiscalização da obra no lugar do síndico. Esse profissional poderá inclusive cancelar a obra caso sua análise encontre inadequações na obra que possam trazer riscos ou intermediar soluções que sejam adequadas para ambos os lados.

E o condomínio pode inclusive (se votado em assembleia) exigir que o próprio condômino dono da obra banque o custo desse profissional, que está gerando um custo extra para o condomínio, com o objetivo de não penalizar os demais moradores.

Mas afinal, como saber quando uma obra precisa ou não de ART, RRT ou uma autorização do sindico para ocorrer em condomínios?

Bem, a autorização do sindico deverá ocorrer sempre, se houver a necessidade da liberação da entrada de um prestador de serviços no condomínio. Por lei ele deve ser sempre avisado das reformas e manutenções, prevendo possíveis problemas de autorização de entrada de fornecedores, transição de materiais, barulhos ou ruídos de obra, entre outros.

Com relação a RRT ou ART o buraco fica um pouco mais embaixo... Basicamente toda reforma ou manutenção que venha a interferir ou utilizar ferramentas de alto impacto devem possuir uma ART ou RRT.

Grandes alterações ou manutenções na rede elétrica e hidráulica também. Manutenção na rede de abastecimento de gás não importa o tamanho da obra deve ter ART ou RRT. Segue abaixo alguns exemplos:

O que PRECISA de ART, RRT?

• Mesmo obras executadas antes da data da criação da ABNT (18/04/2014) deveriam ter sido informadas ao sindico, pois a lei que obriga essa comunicação é anterior a norma. Com a norma ficou ainda mais fácil do sindico exigir a documentação, mas todas as obras anteriores da data da ABNT 16.280 devem obrigatoriamente ter autorização do condomínio;
• Para a retirada de piso existente com a utilização de ferramentas de auto impacto e marretas, o ideal é contratar uma empresa especializada e que dê a RRT ou a ART. Outro ponto a destacar é que o novo piso não pode exceder o peso suportado pela laje, e essa informação só pode ser analisada por um profissional que entenda de estruturas;
• Reforma em áreas comuns do condomínio de uma forma geral devem conter ART ou RRT e serem executadas por empresa especializada e capacitada;
• Instalação de ar condicionado (pois é necessária quebra de parede para passar os dutos de elétrica e dreno dos aparelhos);
• Instalação de banheiras, não apenas por causa das quebras para o encanamento, mas o peso da banheira + água + banhista pode prejudicar a estrutura da edificação;
• Grandes reformas na parte elétrica exigem o respaldo de um engenheiro eletricista e por tanto há a necessidade de uma ART;
• Reparos hidráulicos provenientes de infiltração/ tubulações em geral, se necessitarem de ferramental de alto impacto, perfurações de lajes ou qualquer outro tipo de intervenção que possa afetar a estrutura;
• Fechamento ou envidraçamento de varandas;
• Substituição de forro de gesso por um forro de material diferente e mais pesado podem causar danos na estrutura e portanto exigem autorização e documentação;
• Reparos na instalação de gás é obrigatório a ART, tanto pela intervenção de estrutura, quanto pelo risco de explosões e vazamentos.

O que NÃO precisa de ART, RRT?

• Pintura de parede (apenas pintura e nada além de pintura) e se for executada pelos moradores. Se for executada por uma empresa terceirizada precisa da autorização do sindico;
• Instalação de redes de proteção (porém devem ser instaladas de acordo com as regras e seguir os modelos exigidos pelo condomínio em convenção);
• Manutenção ou pequenos reparos na rede elétrica basta um técnico eletricista responsável pela execução da atividade. Grandes reformas exigem ART ou RRT;
• Reparos hidráulicos provenientes de infiltração/ tubulações em geral que não exijam ferramental de alto impacto, apenas para manutenção, onde todo o restante continuará no local que já estavam não precisa de ART ou RRT;
• Substituição do forro de gesso por outro similar de mesmo peso.

Como em condomínios verticais o cumprimento das normas da ABNT 16.280 interfere na segurança de todos, os condôminos têm o direito e a obrigação de ajudar o sindico na fiscalização do cumprimento das normas, comunicando algum tipo de inadequação, surgimento de problemas (como rachaduras) ou até mesmo criando uma comissão de análise de obras. Essa comissão será útil inclusive para fiscalizar no caso do próprio sindico estar querendo fazer uma obra irregular, seja na sua unidade ou nas áreas comuns do condomínio.

Essa norma foi feita pensando na segurança e bem-estar dos moradores e frequentadores das edificações. Seus estudos tiveram início após as tragédias ocorridas no Rio de Janeiro e Porto Alegre em 2012, onde a queda de 3 edifícios foi ligada a problemas de manutenção irregular com danos as estruturas.

Ainda assim, muitos clientes, condôminos, condomínios e etc não acham necessário o cumprimento da norma.

Neste caso, é bom lembrar que, muito embora seja uma norma ABNT, essa se equipara atualmente a uma lei e deve ser cumprida. Em caso de acidente, o síndico e o morador que executou a reforma inadequada podem ser responsabilizados judicialmente, já que a jurisprudência, ao passar dos anos demostrou que o correto é seguir as normas da ABNT.

Caso o morador não queira cumprir a exigência do condomínio, o síndico pode tomar algumas atitudes para impedir o acontecimento da obra. O ideal seria fazer um pedido formal e protocolado da ART ou RRT e caso não seja atendido ele pode pedir o embargo da obra na prefeitura, fazer um boletim de ocorrência na polícia ou ainda entrar com uma ação na justiça, com o pedido de paralisação da obra.

Outra saída simples, mas de rápida solução seria impedir a entrada dos funcionários, fornecedores e material no condomínio enquanto a obra não estiver regularizada e autorizada.
Ao fazer uma obra, o morador deve ainda se atentar para o fato de que alguns profissionais oferecem laudos no lugar de ART ou RRT.

O laudo é o fruto de análises técnicas, ele não serve para assegurar ninguém quanto a segurança das atividades a serem executadas na obra.

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) ou RRT (Registro de  Responsabilidade Técnica), emitido por um profissional vinculado ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) dão segurança ao sindico e demais condôminos sobre os procedimentos corretos a serem adequados na obra.

Por tanto, o laudo não substitui os documentos de ART e RRT, mas pode e deve ser executado durante a obra e posteriormente guardado pelo morador e pelo condomínio como documento de comprovação técnica de que o que foi documentado, foi executado.

Bom, é isso... Gerei mais dúvidas ou consegui colocar uma luz no fim desse túnel?

Referencias: Sindico.Net, Direcional condomínios, Norma ABNT NBR 16.280.